気に入った物件が見つかったとき、価格や間取りは真剣に見るのに、その土地が水や地盤のリスクを抱えていないかは後回しになりがちです。けれど、これは買ってから変えられない、立地に固有のリスクです。しかも公的データで無料で確認できます。買う前にできる調べ方を3ステップで紹介します。
ステップ1: 「重ねるハザードマップ」で災害の想定を見る
国土交通省の重ねるハザードマップは、住所を入れるだけで複数の災害リスクを地図上に重ねて確認できる、公式かつ無料のサービスです。最低限、次の3つは見ておきましょう。
- 洪水（浸水想定区域）: 川があふれたとき、その地点が何メートル浸かる想定か
- 土砂災害: 急傾斜地の崩壊・土石流などの警戒区域に入っていないか
- 高潮・津波: 沿岸部なら、海側からの浸水リスク
注意点として、洪水の想定区域外でも、内水（大雨で排水が追いつかずあふれる）や高潮は別です。「洪水は区域外だから安心」と一つの地図だけで判断せず、複数のリスクを重ねて見るのがコツです。
ステップ2: 標高を確認する
同じエリアでも、数メートルの標高差で水の集まりやすさは変わります。国土地理院の地図では地点の標高が確認でき、周囲より低い土地（周りから水が流れ込む「すり鉢の底」のような地形）は、大雨のときに水がたまりやすい傾向があります。ハザードマップの想定とあわせて見ると、納得感が増します。
ステップ3: その土地が「昔なんだったか」を見る
いちばん見落とされるのがこれです。今は平らな住宅地でも、昔は川・池・田んぼ・海だった土地は、地盤が軟らかかったり、水がたまりやすかったりすることがあります。
- 旧河道・旧水部: かつて川や水面だった場所。地盤や浸水の観点で確認したい
- 埋立地・盛土地: 人工的に造成された土地。造成の年代や締固めによって性質が変わる
こうした「土地の履歴」は、国土地理院の土地条件図や古い地形図、各地の旧版地図で調べられます。今の地図と見比べると、「この一帯は昔こういう地形だった」というのが見えてきます。地盤や液状化のリスクを考えるうえで、現在の見た目だけではわからない大事な手がかりです。
リスクがある＝買ってはいけない、ではない
誤解しないでほしいのは、リスクがあるから買うな、という話ではないことです。多くの都市はもともと低地や埋立地の上に発展しており、そこにも良い物件はたくさんあります。大切なのは、
- リスクを知らずに買って、あとで後悔する
- リスクを知ったうえで、対策（保険・階数の選択・価格交渉）を含めて納得して買う
この違いです。ハザードは「買わない理由」ではなく「納得して買うための材料」です。
まとめ
- 重ねるハザードマップで洪水・土砂・高潮を重ねて見る
- 標高で「水がたまりやすい地形か」を確認する
- 昔の地図で「その土地の過去」を確認する
ここスコアは、物件の標高と洪水の浸水想定（重ねるハザードマップのデータ）を自動で取得し、浸水が想定される地点は総合スコアに反映して「なぜ減点したか」を内訳に明示します。ステップ1〜2を住所入力だけで自動化できるので、まずは気になる物件で試してみてください。