物件情報でまず目に入る「駅徒歩10分」。この数字は、営業担当者が実際にストップウォッチで歩いて計ったものではありません。「不動産の表示に関する公正競争規約」という業界共通のルールにもとづいて、機械的に計算された数字です。ルールの中身を知っておくと、広告の分数を自分の感覚に「翻訳」しやすくなります。買う前に確かめておきたいポイントを、公的な出典とあわせて整理します。
徒歩1分は「80メートル」で計算される
徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき1分として計算するよう定められています。1分未満の端数が出たときは、切り上げて表示します（不動産公正取引協議会の解説による）。
たとえば道路距離が500メートルの場合は、500 ÷ 80 ＝ 6.25 となり、端数を切り上げて「徒歩7分」と表示されます。つまり「徒歩10分」は、おおよそ道路距離で720〜800メートル程度を意味していると読み替えられます。
ここで大事なのは、これが「平均的な速さで歩いたら」という前提の数字だという点です。実際の歩く速さは人によって差があり、荷物や天候、同行者（小さな子どもや高齢の家族）によっても変わります。表示はあくまで一つの目安として受け止めるのがよさそうです。
「信号待ち」や「坂道」は時間に含まれていない
もう一つ知っておきたいのが、この計算には含まれていない要素があることです。不動産公正取引協議会の解説では、次のようなものは考慮しなくてもよいとされています。
- 信号や踏切の待ち時間
- 坂道や階段（傾斜は考慮せず、真上から見て平坦とみなした距離で計測）
- 歩道橋の上り下り
そのため、坂の多い土地や、大きな交差点・踏切をはさむ経路では、表示された分数より実際は長くかかる場合があります。逆に言えば、平坦で信号の少ない道なら表示に近い体感になりやすい、とも考えられます。同じ「徒歩10分」でも、道の条件しだいで歩きやすさは変わる、ということです。
また、駅までの距離は多くの場合、駅の建物や出入口までの道路距離で計算されます。改札を通ってホームにたどり着くまでの時間や、電車を待つ時間は含まれていません。ターミナル駅のように構内が広い場合は、この差が体感に影響することもあります。
2022年9月の改正で、起点が明確になった
表示のルールは定期的に見直されています。2022年9月1日に施行された改正では、徒歩所要時間の測り方について、次の点が明確化されました（不動産公正取引協議会連合会の解説リーフレットによる）。
- マンションやアパートは、建物の出入口を起点として測ることが明文化された（風除室のある建物は風除室の扉、エントランスのないアパート等は建物の端を起点とする）
- 複数の棟がある物件では、最も近い棟と最も遠い棟の両方からの所要時間を表示する
- 駅や商業施設などについても、複数の対象があるときは「最も近い」と「最も遠い」の幅で表示する
改正前は敷地内の最も近い地点から測ることも可能だったため、同じ物件でも、改正前の広告と改正後の広告とで分数の見え方が変わっていることがあります。過去の広告と見比べるときは、この点を頭に入れておくと混乱しにくくなります。
自分で確かめる、いちばん確実な方法
広告の分数はルールにもとづいた目安なので、気になる物件は自分で歩いてみるのがいちばん確実です。確かめるときのコツをいくつか挙げます。
- 地図アプリの徒歩ルート検索で、道路に沿った距離とおおよその所要時間を見る
- できれば実際に歩いてみる。通勤・通学で使う時間帯（朝など）に歩くと、信号待ちや人通りの実感がつかめる
- 経路に坂・階段・大きな交差点・踏切がないかを確認する
- 帰り道が上り坂になっていないかも見ておく（行きと帰りで体感が変わることがあります）
数字の裏にある「道の条件」まで見ておくと、住んでからの「思っていたより遠い／近い」というギャップを減らせます。
まとめ
- 「徒歩1分＝道路距離80メートル・端数切り上げ」というルールで計算されている
- 信号待ち・坂道・階段・電車の待ち時間は含まれていないため、実際はより長くかかる場合がある
- 2022年9月の改正で起点が「建物の出入口」に明確化され、過去の広告とは分数の見え方が変わっていることがある
- 気になる物件は、できれば使う時間帯に自分で歩いて確かめるのが確実
ここスコアは、物件から最寄り駅までの距離に道のり補正（直線距離のおよそ1.3倍）をかけ、80メートル＝1分の換算でおおよその徒歩時間を併記しています。これはあくまで概算で、実際の道路に沿った正確な距離の算出は今後の改善課題としています。表示はスクリーニングの目安として使い、最終的な確認は現地で歩いてみることをおすすめします。
出典
- 徒歩所要時間について｜公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会（徒歩1分＝80m・端数切り上げ・信号待ちや坂道は考慮しなくてよい、の根拠）
- 表示規約・同施行規則の主な改正点を解説したリーフレット｜不動産公正取引協議会連合会（2022年9月1日施行の改正内容）
- 不動産の表示に関する公正競争規約施行規則（PDF）｜不動産公正取引協議会連合会（規約・施行規則の原文）
※ 本記事は一般的な情報の整理であり、個別の物件・広告の適否を判断するものではありません。制度・ルールは改正されることがあるため、最新の内容は上記の一次情報でご確認ください。