中古マンションを検討していると、「マンションの寿命は47年」「築50年はもう終わり」といった話を目にします。一方で「コンクリートは100年もつ」という話もあり、どちらを信じればいいのか分かりにくいテーマです。ここでは、数字の出どころをたどりながら、論点になりやすい点を4つに分けて整理します。
論点1: 「47年」は寿命ではなく税金の計算に使う年数
まず、いちばん誤解が多い数字から。47年は鉄筋コンクリート造（住宅用）の法定耐用年数で、これは税務上の減価償却——建物の価値を帳簿上何年かけて費用にしていくか——を計算するための年数です。建物が物理的に住めなくなる年数を示したものではありません。
- 法定耐用年数を過ぎても、住むこと自体には何の制限もない
- ただし、築古になるほど住宅ローンの借入期間が短くなるなど、資金計画には影響しうる（この点は築年数の記事で整理しています）
「47年で寿命」という言い回しは、税務上の数字が独り歩きしたもの、というのが実態に近いようです。
論点2: 物理的な寿命の研究では100年超という数字が出ている
では実際の建物は何年もつのか。国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」の資料では、鉄筋コンクリート造の物理的寿命を117年と推定した研究が紹介されています。また、鉄筋コンクリート部材の効用持続年数を、適切な維持管理を前提に一般建物で120年、外装仕上げで延命した場合は150年とする研究例もあります。
ここで見落とせないのは、どの研究も「適切に維持管理されていれば」が前提になっている点です。同じ築年数でも、大規模修繕を計画どおり実施してきたマンションと、修繕を先送りしてきたマンションでは、残りの寿命がまったく違うことになります。「築何年か」より「どう維持されてきたか」が効く、という構図です。
論点3: 「古くなったら建て替えればいい」は、数字の上ではかなり狭き門
「寿命が来たら建て替わるのでは」と考えたくなりますが、実態の数字を見ると印象が変わります。国土交通省の集計では、マンション建て替えの実績は累計で323件・約2.6万戸（2025年3月末時点）。全国のマンションストックが約713万戸（2024年末時点）あることを考えると、建て替えにたどり着いた例はごく一部にとどまります。
建て替えが進みにくい理由としては、次のような点が挙げられています。
- 区分所有者の合意形成に時間がかかる（高齢の所有者ほど建て替え負担への同意が難しい）
- 1戸あたり数千万円規模になりうる費用負担
- 容積率に余裕がなく、戸数を増やして費用をまかなう手法が使えない立地が多い
つまり「古くなったら建て替え」を前提にした購入計画は、現状の実績からすると分の悪い想定だと筆者は捉えています。むしろ建て替えに頼らず、修繕で長く維持できる体制があるかを見るほうが、実務的な視点のようです。
論点4: 築40年超は約148万戸。「管理を見る」が現実的な防衛線
国土交通省によれば、築40年以上のマンションは2024年末で約148万戸あり、うち約103万戸が1981年6月より前に建てられた旧耐震基準のマンションです。築古ストックはこれから急増していく局面にあり、「寿命の長いマンションと短いマンション」の差は今後ますます開いていくとみられます。
購入検討の場面でこの差を見分ける材料としては、次のようなものがあります。
- 長期修繕計画があり、直近で見直されているか
- 修繕積立金が計画に対して足りているか（極端に安い場合は将来の値上げや一時金のサインのことがある）
- 大規模修繕の履歴（実施済みか、これからか）
- 旧耐震の場合、耐震診断・耐震改修の有無
本記事の数値は国土交通省の公表資料（マンションに関する統計・データ等ほか）に基づきます。制度や統計は更新されるため、最新の一次情報とあわせて見る前提の内容です。
まとめ: 寿命は「築年数」ではなく「管理」で決まっていく
- 「47年」は税務上の減価償却の年数で、物理的な寿命ではない
- 物理的寿命の研究では100年超の数字もあるが、いずれも適切な維持管理が前提
- 建て替えの実績は累計323件と少なく、「建て替え前提」の計画は実態と合いにくい
- 築40年超は約148万戸。管理状態と修繕の履歴が、寿命の差になって表れる
ここスコアは、築年数を新耐震基準で段差評価し（旧耐震には内訳で警告を表示）、立地・交通・資産性とあわせて総合点にまとめます。管理状態の見方は管理状態の記事でも整理しています。